Nu de bouw weer is aangetrokken, is iedereen weer druk met de beslommeringen van alle dag en kijkt men vrolijk vooruit. Afspraken gesloten in die voorgaande jaren, in het bleke zonlicht van de verlammende vastgoedcrises, zijn vaak nog maar een vage herinnering.
En dat is regelmatig maar goed ook, want een aantal van die afspraken zou in ieder geval één partij mogelijk nu niet meer, dan wel niet onder dezelfde voorwaarden, willen sluiten.
De tijd is in het voordeel van de partij die een dergelijke overeenkomst het liefst zou vergeten. Maar hoe zit het met de partij die een wel heel gunstige deal sloot en daar alsnog nakoming van wenst, wat moet die partij doen?

Leerstuk verjaring
We stuiten hier op het leerstuk van de verjaring. In het beschreven geval geldt een korte verjaringstermijn van 5 jaar. Die termijn van 5 jaar geldt ook voor een vordering tot nakoming van een overeenkomst tot een geven zoals een geldsom of een doen, een vordering tot periodieke betaling en een vordering tot betaling van schade of overeengekomen boete.
Die termijn van 5 jaar start op de dag nadat u zowel met de schade als met de tegenpartij bekend bent. Door een stuitingshandeling kan de verjaringstermijn gestuit worden. Dat is een bewijsbaar bericht aan de wederpartij waarin u uw recht op nakoming ondubbelzinnig voorbehoudt, bij voorkeur via een deurwaardersexploit.

Nakoming huurgarantie
Recent is er een aantal uitspraken verschenen waarin deze problematiek speelde. In een interessante uitspraak van Hof Den Bosch van februari 2017 handelde het om de nakoming van een huurgarantie uit een turnkey-overeenkomst uit 2000 (!) gesloten tussen Eurocommerce enerzijds en Equal Real Estate management B.V. en Leyduin Vastgoed B.V. anderzijds.
Verkoper Eurocommerce zou het project, een kantoorpand met een totale oppervlakte van 2.971 m2 en 60 parkeerplaatsen, realiseren én in verhuurde staat aan koper verkopen. In de koopovereenkomst was een huurgarantie opgenomen, welke garantie de koper recht gaf op verrekening van de koopprijs indien de daadwerkelijk gerealiseerde huurprijzen lager zouden zijn dan de huurprijzen die de basis vormden voor de berekening van de koopprijs. Levering vond plaats in juli 2001.

€250.000 gevorderd
De rechtsopvolger van koper sprak de rechtsopvolger van verkoper aan bij dagvaarding medio 2013. Koper vorderde veroordeling van verkoper tot betaling van een bedrag van bijna € 250.000 wegens de huurgarantie bij verkoop en levering van dit kantoorpand.
De verkoper deed een beroep op verjaring van de vorderingen, en stelde dat deze in 2011 zouden zijn verjaard én dat deze termijn door koper niet tijdig was gestuit. Daarmee waren achtereenvolgens de rechtbank en het Hof het eens.
Indien de koper voor het einde van de verjaringstermijn een stuitingsbrief had gezonden, had deze weer een termijn van 5 jaar gehad om verkoper op deze garantie aan te spreken en wel tot in 2016. Door dit na te laten, liep deze koper veel geld mis.

Het advies?
Onderzoek uw administratie voor de zekerheid op oude vorderingen en voorkom verjaring door tijdige stuiting. Dan kunt u in alle rust nagaan of u die nakoming echt nog wenst, of u bij voorbeeld toch een schadevergoeding gaat uitonderhandelen. Laat u zich daarbij tijdig door een deskundige bijstaan.
Handel hierbij als u aan de andere kant staat ook behoedzaam, de partij die alsnog zijn aansprakelijkheid erkent bijvoorbeeld door alsnog een deel te betalen, uitstel te vragen of een betalingsregeling af te spreken, kan geen beroep meer op verjaring doen.

Tot slot, ingeval van bedrijfsovername zult u deze zaken in kaart willen brengen, want, wilt u dergelijke vorderingen wel overnemen?

Dit artikel verscheen op 8 juni 2017 in Vastgoed Journaal.
Het is geschreven door Chantalle van Goethem, vastgoedadvocaat, partner bij Lawyers Alliance in Amsterdam. Voor vragen: chantalle@vangoethem.org of vangoethem@lalaw.eu.